Определить чистый дисконтированны доход от продажи земли

Определить чистый дисконтированны доход от продажи земли


Кто-нибудь пытался привести алгоритм расчета этой самой премии, так, что бы он был четкий, ясный и краткий как, скажем, хайку? Нет. Никто не пытался. Практически каждому руководителю приходилось принимать решения, подразумевающие начало реализации нового инвестиционного проекта, расширение действующего бизнеса или замену амортизированных основных средств. Как правило, всегда возникает потребность в привлечении внешнего заемного финансирования.

Оценка земли — метод остатка


Для первых двух методов необходимы определенные данные, которые не всегда можно найти в условиях российского рынка. А вот метод остатка земли, если его правильно использовать, может в определенных обстоятельствах оказаться весьма полезным. Метод остатка земли применяется к объектам собственности с конструктивными улучшениями (то есть имеющим два основных элемента: землю и конструктивные улучшения).

Подходы и методы оценки недвижимости


Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях.

Метод предполагаемого использования


Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду. оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения. При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации. Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли. Метод предполагаемого использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта. Этот метод также применяется для определения ценности территории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ- Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов. Требуется оценить стоимость земельного участка общей площадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.


Методы оценки инвестиционных проектов


; i — ставка дисконтирования. Денежные потоки должны рассчитываться в текущих или дефлированных ценах. При прогнозировании доходов по годам необходимо, по возможности, учитывать все виды Поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов. В основе расчетов по данному методу лежит посылка о различной стоимости денег во времени.

Методический подход к проведению оценки инвестиционного проекта


Инвестиционная фаза (управление проектом) разделена на следующие этапы: приобретение и передача технологий, детальная проектная проработка, заключение контрактов, участие в тендерах, приобретение земли, строительномонтажные работы, монтаж оборудования, обеспечение поставок сырья, набор персонала, сдача в эксплуатацию и пуск предприятия. Для принятия решения о реализации того или иного инвестиционного проекта — о долгосрочном вложении средств — необходимо располагать информацией, обосновывающей целесообразность и возможность таких вложений.

Финансы для чайников


Для расчета денежного потока необходимо из притока денежных (CI, Cash Inflows ) средств отнять отток (CO, Cash Outflows ) . формула расчета будет выглядеть следующим образом: Определение будущего денежного потока инвестиционного проекта очень важно, поэтому рассмотрим один из методов прогнозирования с помощью программы MS Excel.

Основным источником поступления доходов государства являются налоги. Среди других источников – пошлины, платежи по внешнеторговым операциям, иностранные кредиты, иностранная помощь. Общий (совокупный) доход страны – это национальный доход, который отражает экономическое развитие государства вместе с такими показателями, как валовой внутренний продукт и валовой национальный продукт. Это личные доходы частных лиц, которые были получения в виде заработной платы, стипендии, пособия или пенсии, это доходы от продажи товаров, которые произведены в собственном хозяйстве, плата за услуги, гонорары, дивиденды на акции, проценты по депозитным вкладам, средства, полученные от продажи или аренды личного имущества. Доходы населения могут быть облагаемые налогами (номинальные) и чистые или располагаемые доходы. Номинальные доходы – это сумма полученных денежных средств вне зависимости от налогообложения и колебания цен.

Полученное устройство (разработчики прошли через пять версий прототипа) под названием SunEyes сегодня выглядит как надувной шар диаметром 1,3 м и весит около 5 кг. Внутри сферы диаметром 1 м из ПВХ-пленки находятся фотоэлектрические преобразователи солнечной энергии, более эффективные, чем обычные солнечные батареи.
Рекомендуем прочесть:  Унать о готовности снилс

Разработчики SunEyes написали специальный софт, который позволяет устройству определить положение солнца в любое время в любой точке мира. Эксплуатация устройства проста: нужно надуть его с помощью встроенного насоса, закрепить шар с помощью специальных растяжек в солнечном месте (на полянке для пикника или, если пользователь приехал на дачу, на крыше) и подключить требующий зарядки прибор через USB. КПД новой системы Петр Ефлов оценивает в 30%, мощность — в 200 Вт.

Доходный подход используется при определении: — инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; — рыночной стоимости. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Изучив прогнозы доходов и расходов гостиницы, оценщик может определить ее будущую операционную прибыль. Затем он принимает оптимальную ставку капитализации, которая отражает риск владения активом в течение рассматриваемого периода. Используя ее, мы допускаем продажу актива в конце десятилетнего периода. Получив данные о будущей операционной прибыли гостиницы и доходе от ее продажи, мы дисконтируем их на основе инвестиционных параметров и требований акционеров и кредиторов по возврату инвестиций.

Раздел 2


Оценщик эти выгоды пересчитывает в единую денежную сумму, которая называется текущей стоимостью объекта. Прежде чем в стоимостном виде рассчитать выгоды от владения, пользования либо распоряжения объектом оценки, оценщик должен определить: — определить риск (в %), то есть вероятность того, что доход от использования данного объекта в течение прогнозируемого периода времени будет получен; — рассчитать ставку дохода, то есть процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом или между доходом, который приносит объект оценки, и стоимостью этого объекта. Специалистами-оценщиками совместно с математиками разработана специальная таблица, которая позволяет проводить расчеты с учетом стоимости денег во времени.

Edit