Отделимые улучшения арендованного имущества 2020

Отделимые улучшения арендованного имущества 2020


В отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного (полученного в ссуду) имущества повышают его качественные характеристики и ценность Письма Минфина от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663. от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763. Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса.

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет


Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду.

Неотделимое улучшение арендованного имущества


Расходы арендатора в этом случае не признаются для целей налогообложения (письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280). Амортизация такого имущества производится по специальному правилу (п. 1 ст. 258 НК РФ) — арендатор в течение срока действия договора аренды амортизирует неотделимые улучшения исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования. Он определяется для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств (утв. пост. Правительства РФ от 01.01.2002 N 1)

При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества. Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя. Неотделимые улучшения — это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя. Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски. В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе — в расходах для целей налога на прибыль, а так же — некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество. улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества. Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества). Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение. Улучшения арендованного имущества, которые выполнены с согласия арендодателя с последующим возмещением их стоимости, признаются амортизируемым имуществом в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя . В соответствии с мнением Минфина, выраженным в его Письме от 13.12.2012г.

В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.
3 ст. 623). Следует обратить внимание на то, что п.
2 ст. 623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя.
Рекомендуем прочесть:  Смета от руки образец

Неотделимые и отделимые улучшения арендованных основных средств


Модернизация – совокупность работ по усовершенствованию объекта путем замены его конструктивных элементов и систем более эффективными, приводящая к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта. Дооборудование – совокупность работ по дополнению технологической схемы объекта конструктивными элементами и системами с получением новых дополнительных возможностей объекта или улучшением качественных и (или) количественных технико-экономических показателей. Организации могут проводить и отделимые улучшения на арендованных площадях.

Юридическая судьба улучшений чужого имущества


Таким образом, судьба улучшений имущества арендодателя определяется в зависимости от того, являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми. Поскольку все неотделимые улучшения принадлежат собственнику помещений, их стоимость должна быть отражена в со-ставе имущества собственника, даже если по договору аренды он не должен возместить их стоимость арендатору.
Именно из-за необходимости увеличения стоимости сданного в аренду имущества принципиально и очень важно для арендодателя опреде-лить, какие именно улучшения считать отделимыми, а какие – неотделимыми.
Конечно, нельзя утверждать, что неотделимые улучшения в принципе нельзя отделить от имущества.

В составе основных средств в соответствии с пунктом 5 ПБУ 6/01 наряду с другими объектами учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. При этом данные капвложения зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором ( п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации ). Таким образом, до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, осуществившим капитальные вложения, которые приносят ему экономические выгоды.

Налог на имущество с неотделимых улучшений арендованного имущества


Для исключения ошибок при определении налоговой базы по налогу на имущество (но и не допуская излишней уплаты налога) бухгалтер должен правильно квалифицировать: объект аренды, в котором производятся улучшения, в качестве движимого или недвижимого имущества; вложения в арендованное имущество в качестве отделимого или неотделимого улучшения. Понятия движимого и недвижимого имущества приведены в статье 130 Гражданского кодекса.

Учреждение заключило договор безвозмездного пользования с муниципальным образованием на пользование нежилым помещением.

Согласно договору с разрешения арендодателя мы можем производить «неотделимые и отделимые улучшения». В данном случае мы заключили договор на подсоединение к центральному водоснабжению данного помещения (прокладка самой трассы и установка сантехники) (ст-ть договора 60 000 руб).

1) Приобретение и прокладку трассы нужно рассматривать как неотделимое улучшение имущества, полученного в пользование, так как это не что иное как результат реконструкции, дооборудования, модернизации или технического перевооружения объекта.

Налог на имущество с неотделимых улучшений объектов аренды


Правомерность уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на величину затрат, связанных с реконструкцией, признавал и ВАС РФ (определение ВАС РФ от 10.09.2007 № 9017/07). Есть вероятность, что в этом споре возобладает не правовой подход, а фискальный интерес. Ведь сегодня многие организации производят неотделимые улучшения в первую очередь недвижимого имущества, арендованного у государственных и муниципальных органов власти, которые в принципе не являются плательщиками налога на имущество.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений зависит от того, когда они будут переданы арендодателю (ссудополучателю). При этом улучшения считаются переданными на ту из дат, которая наступит раньше: Ситуация 1. Результаты работ по созданию неотделимых улучшений передаются арендодателю (ссудодателю) сразу по их завершении. В этом случае арендатор (ссудополучатель) учитывает затраты на создание неотделимых улучшений так п.

Неотделимые улучшения арендуемого имущества: исчисление налога на прибыль


Таким образом, стоимость неотделимых улучшений списывалась на расходы арендатора постепенно, через механизм амортизации. С введением в действие главы 25 НК РФ изменился подход законодателя к определению основных средств при исчислении налога на прибыль. Так, пункт 1 статьи 256 НК РФ признает амортизируемым имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности. Соответственно неотделимые улучшения арендованного имущества не могут быть основными средствами у арендатора, поскольку право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает. В связи с этим возникает вопрос: может ли арендатор учесть затраты на улучшения арендованного имущества, необходимые прежде всего для самого арендатора, в качестве расходов при определении базы по налогу на прибыль? Позиция налоговых органов достаточно определенна — стоимость неотделимых улучшений, не компенсированная арендодателем, не включается в расходы арендатора при исчислении налога на прибыль.

Выкуп имущества в период аренды


В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса, передача неотделимых улучшений пользователем имущества его собственнику признается реализацией. Таким образом, это операция попадает под НДС на основании пункта 1 статьи 146 и пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса. Эти выводы подтверждает и судебная практика, например, постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 по делу № А65-12909/2011, постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 № Ф09-4941/10-С2 по делу № А07-20648/2009. Вывод: если в период аренды арендатор произвел неотделимые улучшения имущества, например, ремонт помещения, то, получая эти улучшения, собственник помещения обязан начислить с них НДС. А как быть с НДС в ситуации, когда в период действия договора аренды стороны заключили договор купли-продажи, и бывший арендатор стал собственником имущества? В указанном случае на основании статьи 425 и 450 ГК РФ договор аренды не считается прекратившим действие — имело место лишь прекращение обязательств по нему новацией.

Статья 623 ГК РФ


М-15492/2020 (08.12.2019, Вологодский городской суд (Вологодская область)) Решение по делу 33-4534/2020 (29.11.2019, Брянский областной суд (Брянская область)) Решение по делу 2-3/2020 (2-2141/2019;) М-1360/2020 (15.11.2019, Таганрогский городской суд (Ростовская область)) Решение по делу 12-31/2020 (10.11.2019, Варгашинский районный суд (Курганская область)) Решение по делу 2-582/2020 М-558/2020 (10.11.2019, Островский районный суд (Костромская область)) Решение по делу 1-90/2020 (08.11.2019, Варгашинский районный суд (Курганская область)) Решение по делу 12-30/2020 (08.11.2019, Варгашинский районный суд (Курганская область)) Решение по делу 2-5918/2020 М-5951/2020 (31.10.2019, Элистинский городской суд (Республика Калмыкия)) Решение по делу 33-1127/2020 (27.10.2019, Верховный Суд Республики Калмыкия (Республика Калмыкия)) Решение по делу 12-627/2020 (13.10.2019, Левобережный районный суд г.

Edit